HÔTELLERIE Cohabitation tendue à Bel-Ombre


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Les cinq locataires du parc hôtelier semblent d’accord de mettre leurs ressources en commun pour promouvoir le label Bel-Ombre. Or, sous la surface calme du bon voisinage, l’humeur est à la compétition.

 

A l’ombre des filaos de Bel-Ombre, une tension corse les relations entre les hôteliers qui vont y cohabiter. Chacun essaie de marquer son territoire, d’éviter que son voisin lui fasse… de l’ombre.

Conséquence de ces relations tendues : Naïade Resorts a été prié par les autorités de retarder son projet. Temsa aussi. Deux ans après l’allocation des sites aux hôteliers, au moins l’un d’entre eux attend encore son contrat de bail de terrain. L’hôtel Voile d’Or, qui se termine, voit son projet de réaménagement de lagon contesté

Le parc hôtelier de Bel-Ombre doit accueillir cinq établissements. Les promoteurs sont les groupes Food and Allied (Indigo Hotels), Rogers (Véranda Resorts) et Bhunjun & Sons (Salt Lake Resorts), le groupe Mon-Loisir (Naïade Resorts) et un nouveau venu, Temsa. Au total, près d’un millier de chambres.

Véranda et Indigo sont en tête sur la ligne de départ. Le premier construit Heritage Golf and Spa Resort, complexe de luxe offrant 160 chambres. Il ouvre le 10 octobre et devrait accueillir ses premiers clients quinze jours plus tard. Indigo Hotels crée le Telfair Golf and Spa Resort, avec 198 chambres. L’ouverture est programmée pour novembre.

Ces promoteurs ne rencontrent aucun obstacle au démarrage des chantiers. Et pour cause. Ils ont pour allié la propriété sucrière de Bel-Ombre qui possède l’essentiel des terres sous développement. Sans elle, le projet intégré n’aurait pu voir le jour.

Les deux hôtels font partie d’un projet foncier intégré promu par la compagnie Bel-Ombre. Parcours de golf de niveau professionnel, morcellement résidentiel et restaurant gastronomique créé dans l’ambiance empreinte d’histoire du château de Bel-Ombre en sont les autres composantes. Le pan de forêt indigène surplombant le site est exploité, histoire de flatter la sensibilité écologique du visiteur.

Retard dans l’obtention du contrat de bail

Bel-Ombre et ses partenaires se seraient bien passés de voisins et concurrents. Mais le gouvernement obéit à d’autres impératifs: encourager l’investissement, récompenser des développeurs pénalisés antérieurement ou encore en accueillir de nouveaux qui souhaitent se lancer.

L’Etat use d’un levier efficace en troquant avec Bel-Ombre le bail de plages contre celui de terres riveraines capables d’accueillir des hôtels. En bonus, il arrive également à dégager de l’espace pour des infrastructures sociales. Ainsi naît le parc hôtelier de Bel-Ombre.

Mais c’est sans compter l’esprit combatif de Bel-Ombre et de ses associés. Les trois autres promoteurs hôteliers tardent à obtenir leur contrat de bail. Très certainement à cause de la bureaucratie: les procédures pour l’obtention d’un terrain d’Etat sont longues. Et cela, même quand le Premier ministre en personne préside le comité de suivi pour accélérer les choses.

Ce retard contrarie Véranda Resorts et Indigo Hotels qui invitent le gouvernement à mettre leurs voisins hors d’état de nuire. Véranda se montre le plus hardi. Son hôtel est flanqué du site alloué à Naïade Resorts d’un côté, et de celui de Salt Lake Resort de l’autre.

Au départ, Salt Lake ne pose aucun problème. Son hôtel, Voile d’Or Resort and Spa, est déjà en chantier. Quand son voisin ouvrira, dans un peu plus de deux semaines, la plus grosse partie des travaux sera terminée.

Le groupe Bhunjun construit quant à lui un complexe de luxe de 180 chambres. L’express n’a pu confirmer avec ce promoteur s’il a déjà obtenu son contrat de bail. Mais en principe, un hôtelier peut démarrer son projet à partir de la simple lettre d’intention de louer émise par l’Etat. Il ne serait donc pas illogique que Salt Lake Resorts ouvre le chantier de Voile d’Or fort de cette lettre.

Le groupe Naïade, lui, préfère rester prudent. Il a déjà été échaudé dans le passé avec son projet sur l’îlot Deux Cocos, à Blue-Bay. Il avait déjà démarré les travaux préliminaires quand il s’est vu contraint d’abandonner sous la pression de lobbies politico-écologique. Il y aurait perdu plus de Rs 100 millions.

Ce promoteur attend encore de signer son contrat de bail avec l’Etat. "Ce n’est pas faute d’avoir démarché", fait remarquer Eric Brelu-Brelu, porte-parole de Naïade.

Mais certains estiment que ce retard ne déplairait pas à l’hôtelier. En effet, il est encore en train d’amortir la récente acquisition de deux hôtels dans le cadre du deal Illovo. Le coût du projet de Bel-Ombre, qui comprend 215 chambres, est estimé à Rs 950 millions. Le groupe, cependant, affirme pouvoir construire dès qu’il en aura l’autorisation.


EIA contesté

Or Naïade n’obtiendra pas de sitôt l’autorisation de construire. Véranda , son voisin, y objecte. Un chantier de construction ne représente que des inconvénients: bruit, poussière, manque d’intimité… L’hôtel Le Maritim l’a vécu dans le Nord lorsque son voisin, La Plantation, était en chantier.

Le promoteur de Heritage Golf and Spa Resort, lui, ne veut pas avoir à gérer cette situation dès sa première année d’exploitation. Il conteste le permis d’Environmental Impact Assessment (EIA) accordé par le ministère de l’Environnement à Naïade.

Il a réclamé des garanties supplémentaires de son voisin pour minimiser les inconvénients. Il a également demandé aux autorités de retarder la construction de deux ans.

Le gouvernement s’est montré sensible au plaidoyer de Véranda. Il a cependant coupé la poire en deux en invitant Naïade à retarder la construction d’un an au lieu de deux. Les travaux de construction démarreront donc en juin 2006 plutôt qu’en juin 2005. Ils dureront 18 mois et l’hôtel ouvrira en novembre 2007.

"L’Etat suggérait que nous construisions en janvier 2006 pour ouvrir en juin 2007. Cet échéancier ne nous convient pas, puisqu’il nous obligerait à fonctionner trois mois en période de vide commercial. Pour les tour-opérateurs étrangers, la saison de fin d’année démarre en novembre, pas en juin", explique le porte-parole de Naïade.

Véranda ne demande pas mieux. "Ce renvoi me convient. Il nous permet de gérer le problème. Nous avons le temps d’asseoir le produit sur le marché. Nous aurions souhaité avoir plus de garanties. Mais malgré nos objections, Naïade a eu son permis EIA…" commente Jean-Michel Pitot, directeur général de Véranda.

D’autres professionnels font une analyse différente. Un nouvel hôtel jouit d’une certaine indulgence de la part des tour-opérateurs durant ses deux à trois premières années de fonctionnement. Selon certains hôteliers, Véranda aurait mieux fait d’en profiter pour se faire pardonner les inconvénients causés par son voisinage.

"C’est ce que pense Naïade. Moi j’ai un point de vue différent", rétorque Jean-Michel Pitot. Il est désormais plus serein. "Les intentions de Naïade nous semblent plus claires."

Naïade dérangeait, mais pas uniquement du point de vue des travaux. Il y a quelque temps, le groupe a lancé une campagne de promotion par anticipation en Europe. Avec le renvoi de la construction, il se voit contraint de se calmer. Non sans avoir sensiblement agacé, au préalable, ses voisins.

Mais Véranda n’est pas au bout de ses peines. Voile d’Or, son autre voisin, veut réaménager le lagon. Draguer, installer des brise-lames, créer des zones de baignade et d’activités nautiques… Voilà tout le plan de Bunjhun & Sons. Il a demandé l’autorisation du ministère de l’Environnement de commencer ces travaux. Les associations écologistes s’agitent. Mais il n’y a pas qu’elles.


"Enjeux commerciaux"

"Ce projet d’intervention dans le lagon nous inquiète. Nous ne savons pas quelles peuvent en être les conséquences pour l’environnement marin", fait remarquer le directeur de Véranda .

La façon de faire de Voile d’Or éveille des soupçons. Le promoteur a attendu que son hôtel soit quasiment prêt pour demander à réaménager le lagon. Les écologistes voient là une tentative de forcer la main des autorités. Un groupe de pression, Ti-gaumon, croit difficilement en la bonne foi de Voile d’Or, qui "découvre sur le tard" que le site qui lui a été alloué n’est pas approprié à des activités nautiques.

Ce bout de plage est rocheux et le lagon est balayé par de forts courants, soutient le promoteur dans sa demande de permis. Ti-gaumon estime que Salt Lake Resort ne peut pas ne pas avoir constaté cela au moment d’accepter le site. Il n’avait qu’à en aviser les autorités dès le départ.

D’autres hôteliers reconnaissent, à la décharge de Voile d’Or, que le bout de plage qui lui a été alloué n’est vraiment pas le meilleur du site. Ils précisent toutefois que ce n’est pas une raison pour le laisser réaménager librement le lagon.

Il semblerait que les voisins de Voile d’Or aient essayé de faire bloc contre le projet. Mais Naïade s’en est tenu éloigné, ayant lui-même subi les revers d’une telle "solidarité" des hôteliers et écologistes sur l’île des Deux Cocos. "Nous avons été approchés indirectement par Véranda pour signer une pétition contre le projet de Voile d’Or. Nous avons refusé. L’environnement nous tient à cœur et nous restons vigilants. Mais dans le cas présent, nous craignons que l’initiative ne soit motivée par des enjeux commerciaux", commente-t-on chez Naïade.

Entre Véranda et Naïade, au moins, on ne tente pas de maquiller les hostilités. Salt Lake Resorts, lui, s’est muré dans le silence et a refusé de commenter l’affaire à l’express.


Questions à… Jean-Michel Pitot
Directeur général de Véranda Resorts

● Véranda ouvre son premier hôtel de luxe à un moment où l’industrie du tourisme touche le fond. Quel est votre état d’esprit?

Notre projet date de 2002, quand les choses allaient encore. Cela dit, je ne pense pas que la mauvaise passe va durer. Les efforts déployés pour améliorer la visibilité de la destination vont payer et les perspectives s’amélioreront.

● Comment expliquer votre optimisme alors que les hôteliers les plus rodés broient du noir ?

Nous ne comptons pas encore parmi les plus grands mais nous avons tout de même une petite force de frappe. Nous détenons quinze ans de présence dans la catégorie trois-étoiles. Heritage est notre première incursion chez les hôtels quatre-étoiles supérieurs. Certes la compétition est rude, mais nous pensons disposer de tout ce qu’il faut pour que le produit se mette en selle rapidement.

● Vous ouvrez dans environ deux semaines. Comment s’annoncent les premiers mois d’opération ?

Très bien. Les réservations arrivent. Les signaux sont positifs. Notre défi est d’atteindre un taux d’occupation de 50 à 60 % durant les deux premières années. Cela nous permettra d’atteindre notre équilibre financier. Nous avons mis toutes les chances de notre côté pour y parvenir.

● Comment ? En neutralisant la concurrence ? Vous êtes perçus comme voulant mettre le bâton dans les roues de Naïade et de Voile d’Or.

Nous essayons simplement de nous assurer que notre hôtel démarre dans des conditions optimales. Il y avait un certain flou autour des intentions de Naïade, qui faisait du tort à tout le monde. On y voit désormais plus clair. En revanche, les intentions de Voile d’Or nous inquiètent toujours. J’aimerai être formellement rassuré que les travaux de réaménagement ne perturberont pas l’équilibre du lagon sur le moyen à long terme. Nous avons partagé nos préoccupations avec le Premier ministre.

● Quelles sont les relations entre voisins ?

Nous collaborons sur des formules de marketing en commun. Nous serons trois à faire connaître le label Bel-Ombre. Celui-ci est bien accueilli par les tour-opérateurs qui ont enfin un produit nouveau. Dans l’absolu, nous avons tous beaucoup à gagner d’une telle harmonisation. Sur ce plan, je dois dire ma déception du peu d’efforts déployés par la Mauritius Tourism Promotion Authority pour promouvoir le Sud. Comme tous les hôteliers, j’attends beaucoup du plan marketing en préparation.

● Certains on prétendent que Bel-Ombre n’honore pas son engagement à créer des emplois pour les habitants du Sud…

Cela est une autre accusation gratuite. 65 % du personnel de Heritage Golf and Spa Resort vient de la zone qui s’étend de Mahébourg à Flic-en-Flac. Nous avons placardé des affiches dans les villages limitrophes et avons engagé la collaboration du directeur des ressources humaines de Bel-Ombre Sugar Estate. Quelque 800 Sudistes ont montré un intérêt. La formation reste un gros problème. L’Ecole hôtelière ne répond pas à l’appel. A ce jour, nous avons recruté 312 personnes sur un effectif global de 350. Toutes ont reçu une formation à la Beachcomber Academy, à Trianon, et dans les cinq autres hôtels du groupe Véranda.


L'Express 23 septembre 2004