AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE

 

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Présentation officielle du "Highlands Master Plan"

La State Land Property Development Co. Ltd., qui gère une superficie de 3 000 arpents de terre dans le Factory Area de Highlands dans le sillage de l'Illovo Deal a présenté, jeudi après-midi au Premier ministre, Paul Bérenger, et d'autres membres du gouvernement, les grandes lignes du Master Plan pour l'aménagement de cette région stratégique. La préparation de ce plan d'aménagement a été confiée à des consultants du bureau d'études Halcrow. Le Master Plan est le fruit d'une série de consultations avec les principaux Stakeholders engagés dans cet ambitieux projet, dont une première évaluation des coûts devrait intervenir à la fin de ce mois. Le Chief Executive Officer, Girish Dabeesing, a tenu à préciser que sur les 3 000 arpents, plus de 2 000 arpents resteront encore sous cannes pour une assez longue période encore. La mise à exécution de ce projet de développement et d'aménagement foncier se fera sur la base d'un Public/Private Partnership.

" Cette superficie de 3 000 arpents est stratégiquement située. Ce fait est reconnu par le National Development Strategy Plan. Ainsi, il est inévitable que d'énormes pressions soient exercées pour leur utilisation. Consciente de l'enjeu foncier, la SLDC a jugé nécessaire de mettre toutes les chances du côté de l'île Maurice en commanditant un plan d'aménagement conçu dans le dialogue et la consultation. Le résultat est le Master Plan qui a été élaboré par les consultants du Halcrow Group. Il est indéniable que ce site a un potentiel de développement énorme ", a déclaré le CEO de la State Property Development Co. Ltd.

La répartition des 3 000 arpents, selon les recommandations contenues dans le Master Plan est comme suit : le Tertiairy Education Sector : 150 arpents; la filière des High Tech Business Parks and R & DD : 40 arpents; le Mauritius Turf Club : 140 arpents, le projet de Bagatelle Dam : 300 arpents, les terres à vocation résidentielle : 142 arpents, les écoles et autres infrastructures communautaires : 60 arpents, Public Open Space : 250 arpents et des Themed Developments : 1 450 arpents. Il faut tenir compte du fait que pas moins de 15% de la superficie totale devra être consacrée à l'infrastructure routière.

" Mais la principale contrainte demeure les accès au site car le terrain est en forme de triangle avec pour frontières naturelles les rivières Cascade et Terre-Rouge et la topographie du terrain est très accidentée. Pour contourner ces difficultés, la SLDC procédera avec des développements ciblés au Nord, au Sud et à l'Ouest du site tout en privilégiant des développements thématiques notamment dans le domaine de l'éco-tourisme, un projet de Waterfront sur le Bagatelle Dam et la construction d'Affordable Houses ", ajoute Girish Dabeesing en marge de la présentation du Master Plan à la fin de la semaine dernière.

Le plan élaboré par la State Property Development Limited prévoit un important développement résidentiel majeur le long de la rivière Cascade au lieu dit, Mon-Rêve. Ce projet s'inscrit dans le cadre du Voluntary Retirement Scheme (VRS) pour la sucrerie de Highlands financé par un prêt de l'ordre de Rs 200 millions. La vente de ces terres compensera le financement du VRS. Des 140 arpents prévus pour ce développement, la moitié sera consacrée à des lotissements de neuf à dix perches chacun et l'autre moitié d'une superficie plus conséquente et ciblant une clientèle plus aisée.

Mais l'un des premiers occupants désignés de la SLDC sera le secteur tertiaire de l'éducation. En effet, après la présente récolte sucrière, une superficie de 25 arpents sera allouée à l'University of Technology pour permettre le démarrage des travaux en vue d'accueillir les premiers étudiants sur ce campus à partir de 2006. L'emplacement identifié se trouve au Nord du site, soit de l'autre côté de l'autoroute presque en face de l'Université de Maurice. Les discussions entre la SLDC et les responsables de la Tertiairy Education ont atteint un stade relativement avancé sur ce projet.

L'autre projet prioritaire sur les terres de Highlands, qui retient l'attention, concerne le projet de constuction de la Bagatelle Dam. " Toutes les analyses indiquent que si le projet de Bagatelle Dam n'est pas réalisé dans les années à venir, Port-Louis et les régions basses des Plaines-Wilhems feront face à de graves problèmes d'alimentation en eau potable à partir de 2010. L'objectif est de mettre en chantier le projet de Bagatelle Dam pour qu'il soit opérationnel à partir de 2009 ", laisse entendre le CEO de la SLDC. " Nous prévoyons un Watefront Development en amont du Bagatelle Dam ", a-t-il ajouté.

Mais le projet qui paraît le plus populaire demeure le déplacement de l'hippodrome du Champ-de-Mars à Bagatelle. Le Master Plan a identifié une superficie de quelque 140 arpents en vue de permettre au Mauritius Turf Club de mettre en place toute l'infrastructure moderne pour l'organisation des courses de chevaux à Maurice. Après des consultations avec les responsables du MTC, il a été décidé que l'orientation de l'hippodrome sera revue pour tenir en ligne de compte certaines spécifications. D'autre part, les consultants de Halcrow avancent que " The Mauritius Turf Club could accept splitting stabkes from race course ". Mais toute décision officielle sera entérinée sur la base de consultations entre les partenaires concernés.

Après la présentation de jeudi, les consultants de Halcrow et la direction de la SLDC peaufineront le projet sur la base des suggestions et des observations notées. Avec le Costing qui devra être prêt à la fin du mois, le plan final devra être approuvé par le conseil des ministres d'ici la fin du troisième semestre. Le Master Plan des terres de la SLDC à Highlands constituera la pièce maîtresse du nouvel Outline Scheme de Moka-Flacq. Les consultants de Halcrow ont travaillé sur le projet d'Internet City de Palm Island à Dubayy.


La SLDC produit 80 000 tonnes de cannes

La State Property Development Co. Ltd. est un Stakeholder non-négligeable dans le secteur sucrier. Avec quelque 80 000 tonnes de cannes, elle représente le tiers de la production d'une sucrerie du type de Savannah dans le Sud. Outre les 3 000 arpents à Highlands, la SLDC est aussi propriétaire de 378 arpents de terre à La-Tour-Koenig, de 70 arpents sous cannes à Trou d'Eau douce et de 52 arpents à Haute-Rive.

300 des 500 arpents qui seront mis à la disposition de l'Employees Welfare Fund (EWF) dans le cadre du projet de Real Estate Investment Trust (REIT) annoncé par le vice-Premier ministre et minstre des Finances, Pravind Jugnuath, dans le budget 2004/2005, proviendront du patrimoine de la State Land Development Co. Ltd. Les 378 arpents de La-Tour-Koenig sont consacrés à des projets de développement industriel stratégique. Ainsi, la Compagnie Mauricienne de Textiles Ltd. a déjà installé sa filature avec la première phase déjà en opération. L'inauguration officielle de tout le complexe CMT est prévue pour novembre prochain. Un autre promoteur dans le secteur de la filature, un important projet d'imprimerie et un autre dans la fabrication d'équipements pour des stations de dessalination ont prévu de s'installer sur les terres de la SLDC à La-Tour-Koenig.

Le week end 4 juillet 2004

 

Développement foncier

"Le Bout du Monde" au cœur de l'île !

Le Triangle d'Ebène, qui a déjà consacré sa vocation économique avec le démarrage des activités de services à la cybercité et confirmé celle de Knowledge Hub avec l'Université de Maurice et bientôt le projet de la University of Technology of Mauritius, entame ces jours-ci le dernier volet de son développement avec un ambitieux projet de morcellement résidentiel portant sur quelque 865 lots, dont une vingtaine susceptible d'abriter des Office Complexes. Le projet de morcellement d'Ebène portant sur superficie de quelque 350 arpents de terre " au centre des grands axes routiers reliant Port-Louis aux Plaines-Wilhems et les Plaines Wilhems à l'Est de l'île " a démarré au cours de la semaine écoulée avec la mise en vente de ces lots répartis en quatre lotissements avec des spécificités bien distinctes. En fin de semaine, la firme Pricewaterhouse Coopers, qui assure la coordination de cette opération, a enregistré un taux de réservation de l'ordre de 85%. Force est de constater qu'il faudra tenir compte d'une Cooling Off Period de dix jours au cours de laquelle, l'acheteur est en mesure de remettre en cause sa décision. Néanmoins, la satisfaction est de mise devant les résultats obtenus jusqu'ici.

Les promoteurs du projet de morcellement d'Ebène, notamment la compagnie Mon-Trésor/Mon-Désert (MTMD), se vantent des caractértistiques physiques et géographiques du site, justifiant, selon eux, le slogan " Au Bout du Monde, mais au coeur de l'île ou encore au coeur de la ville. " Ebène, qui jouxte la ville de Rose-Hill et qui se trouve à quelques minutes de Quatre-Bornes et de Réduit, est présentée comme " la région qui dessinera l'avenir de Maurice ". Jusqu'ici, l'ambitieux projet de morcellement d'Ebène est encore sur la table à dessins des architectes et autres Designers dans la mesure où ce n'est qu'en 2006 que la compagnie MTMD s'attend à être en présence de son permis de morcellement en vue de procéder à la signature des actes de vente notariés.

L'étape de réservation des lots entreprise depuis la semaine dernière a été rendue possible avec l'octroi de la Letter of Intent par le ministère des Terres sous le Morcellement Act et le SIE Act et avec le dépôt d'une garantie bancaire de Rs 1 milliard au gouvernement. Le permis de morcellement ne sera octroyé qu'à la fin des travaux d'infrastructure sur ce site, qui a vu sa dernière récolte sucrière depuis l'année dernière.

Le calendrier de travail établi par les promoteurs de ce morcellement résidentiel prévoit la prise en charge de ce vaste chantier à partir du mois prochain. Les travaux d'infrastructure ont été confiés à la firme General Construction suite à un exercice d'appel d'offres suivi de négociations entre les parties concernées. Le coût de ces travaux est d'un peu moins de Rs 1 milliard.

Les travaux devront durer environ 20 mois. Les principaux aspects des travaux à être entrepris sur le site sont l'installation d'un réseau électrique souterrain à l'exception des pylônes de haute tension du Central Electricity Board, qui traverse la région, un réseau téléphonique souterrain, des drains couverts et un système de tout-à-l'égout relié au réseau, un réseau routier de standing d'une longueur de 25 kilomètres de même que 50 kilomètres de trottoirs et passage piétonnier et cinq kilomètres de piste cyclable. Le morcellement Ebène comprendra entre autres deux écoles et un complexe sportif de haut niveau de même qu'une nouvelle gare routière.

Le morcellement d'Ebène est réparti en quatre principaux lotissements, soit Le Bout du Monde avec 397 lots, Ebène City avec 415 lots, Ebène Commercial avec 34 lots et comme son nom l'indique sera la zone consacrée à des activités commerciales et Ebène Towers avec 19 lots, pour accueillir des Office Complexes. " Chaque lotissement aura une vocation spécifique avec des contraintes de coefficient d'occupation du sol, de hauteur de construction, du nombre d'étages, de matériaux de construction et de couleurs, d'implantation de bâtiments et de clôtures. Ces conditions sont imposées pour assurer l'harmonie du morcellement ", est-il mentionné dans les documents fournis aux éventuels acheteurs lors de l'exercice de réservation de lots actuellement en cours.

Ainsi, dans les deux lotissements exclusivement résidentiels, sout Le Bout du Monde et Ebène City, avec des lots à partir de 150 toises, les conditions sont que les constructions doivent être d'un maximum de rez-de-chaussée plus un étage alors que le coefficient d'occupation du sol dans le lotissement Au Bout du Monde est de 30 à 35% et celui dans Ebène City de 50%. Par contre, dans la zone commerciale, les immeubles peuvent varier entre trois et sept étages alors que dans le lotissement Ebène Towers, les complexes susceptibles d'abriter des magasins, des bureaux et être à vocation résidentielle pourront atteindre jusqu'à sept étages.

Les promoteurs envisagent également de mettre sur pied une association syndicale (syndic) pour le lotissement Le Bout du Monde en vue d'assurer la gestion de tous les biens communs, notamment, routes, espaces verts, conduits d'eau et d'électricité, de téléphone et de tout-à-l'égout.

L'ultime ambition de ce projet de morcellement est " de rendre possible le style de vie, dont vous rêviez toujours - vivre ensemble : un nouvel art de vivre, hier largement pratiqué, aujourd'hui redevenu de plus en plus populaire à Maurice ".


Entre Rs 7 500 et Rs 9 500 la toise

Dépendant du site où sont situés les lots, les prix du terrain varieront entre Rs 7 500 la toise et Rs 9 500. Ainsi, le prix des lots résidentiels longeant la rivière Cascade ou encore la cascade du Réduit et avec vue panoramique sur les régions basses des Plaines Wilhems est de Rs 9 500 la toise alors que celui du reste des lots dans Le Bout du Monde est de Rs 8 500 la toise. Le prix pour la majeure partie des lots d'Ebène City est de Rs 7 900 la toise et de Rs 9 500 pour ceux d'Ebène Towers, site qui se trouve entre l'ex-Village des Jeux des Iles de l'Océan Indien et le complexe du Mauritius Sugar Industry Research Institite (MSIRI).

Les conditions de vente arrêtées par les promoteurs du projet de morcellement Ebène prévoient un dépôt de 20% du prix du terrain à la réservation, soit actuellement, avec la balance étalée sur tois ans, soit 30% en juin 2005, 30% en juin 2006 et 20% en juin 2007. " Les intérêts ne seront perçus qu'à partir de la date de l'obtention du Morcellement Permit prévue en juin 2006 lorsque les travaux d'infrastructure auront été achevés ". Après cette date, des intérêts de 11% seront perçus sur toute balance due. Les frais d'enregistrement ne seront perçus qu'à la signature des actes notariés en juin 2006.

A la réservation des lots, les éventuels acquéreurs reçoivent un document de réservation, des plans, une copie de la Letter of Intent, de la EIA Licence, et du Cahier de Charges, entre autres. Après la signature à la réservation, l'acheteur bénéficie d'une Cooling Off Period de dix jours. Au cours de cette période, l'acheteur a le droit de renoncer purement et simplement à la réservation avec remboursement du dépôt. Mais après ce délai, la réservation ne pourra être annulée.

Vu que les travaux d'infrastructure sur le terrain n'ont pas encore démarré, la délimitation des lots a été effectuée sur plan. Sur le terrain, des modifications sont possibles avec des variations dans la superficie des lots. " S'il s'avère que le lot réservé est plus grand que la superficie estimée, MTMD n'augmentera pas le prix du terrain. Par contre si la superficie est plus petite que lors de la réservation, deux options sont offertes si la différence est supérieure à 5% : soit une réduction du prix de vente proportionnelle à 5% soit renoncer au projet d'acquisition avec remboursement des dépôts ", affirment les promoteurs.

Le week end 18 juillet 2004

 

Développement routier v/s biodiversité

Le projet d'autoroute du Sud-Est menace la forêt indigène de Ferney

La construction d'une autoroute (quatre voies) reliant l'aéroport de Plaisance - à partir Plaine Magnien - à la région hautement touristique de Belle-Mare suscite de vives inquiétudes dans les milieux de la conservation des forêts et des espèces d'oiseaux. Initialement prévu pour longer la côte est, le tracé de cette autoroute a subi une déviation importante pour des raisons, dit-on, techniques. Il empiétera, cette fois, sur 3,8 kilomètres de la forêt indigène de Ferney.

Plusieurs organisations écologistes de renommée mondiale - Indian Ocean Plant Specialist Group (IOPSG) de la World Conservation Union (IUCN), Mauritian Wildlife Foundation, National Parks & Conservation Service - et même le secrétaire permanent du ministère de l'Agriculture ont protesté auprès du ministère des Infrastructures publiques et du Transport intérieur contre ce qui va être, selon ce ONG, un véritable massacre contre la biodiversité des seulement 2% de forêts indigènes qu'il reste encore à notre pays. Leurs inquiétudes concernent aussi le sort de près d'une soixantaine d'espèces d'oiseaux, dont la fameuse crécerelle sauvée au prix de grands efforts scientifiques au cours des années 70.

L'autoroute aéroport/Belle-Mare, projet conçu par les régimes précédents mais repris par l'actuel gouvernement, ne souffle d'aucune contestation de par son utilité. Bien que beaucoup aussi commencent à se demander si, à la fin, cela vaudrait vraiment la peine que les touristes quittent leurs lointains pays pour venir retrouver chez nous des autoroutes partout et très peu de décors naturels originaux. Mais, l'autoroute dans cette région du sud-est constitue un développement majeur qui enchante, en premier lieu, surtout les hôteliers eux-mêmes qui se sont toujours plaint des inconvénients causés à leurs clientèles par la mauvaise qualité de la route côtière qui passe par Vieux Grand Port. Mais développement et protection de l'environnement semblent, encore une fois, faire mauvais ménage.

Inquiétudes

Dans une correspondance en date du 13 mai dernier, ce sont M. Yousouf Mungroo, du National Parks & Conservation Service (NPCS) et Mme Michèle Lionnet, directrice exécutive de la Mauritian Wildlife Foundation qui, en premier, ont fait état de leurs inquiétudes sur l'impact négatif qu'aura l'autoroute sur "une des dernières forêts de bonne qualité qui subsistent encore dans le Sud-Est de Maurice". Selon les deux organisations écologistes, cette forêt a un nombre très élevé d'arbres endémiques qu'on trouve uniquement à Maurice. Parmi ces arbres, se trouvent huit espèces classées sur la liste rouge de la World Conservation Union des espèces en voie de disparition. D'une de ces espèces d'arbres, il n'en reste que vingt et, virtuellement, tous se trouvent dans la forêt qui va être détruite. Un relevé sommaire a établi que 53 espèces d'arbres poussent dans une partie de forêt dense à Ferney où prédominent le bois d'ébène noir, le bois de natte, le bois d'olive et le bois mamak. Quelques espèces endémiques rares, telles le bois perroquet, le bois poupart, qu'on trouve seulement à Maurice et à La Réunion, courent le risque de disparaître à jamais ainsi que le bois d'éponge (unique à l'île Maurice) qui est, lui, inexorablement condamné à disparaître en raison de son nombre restreint.

Cette première correspondance fait aussi état d'un autre gros problème : l'autoroute passera au cœur de l'habitat de près de 50% de la population de crécerelles du pays. Espèce d'oiseau unique à l'île Maurice, menacée d'extinction, la crécerelle avait été sauvée dans les années 70 grâce à un programme de préservation scientifique intensif qui a obtenu une reconnaissance mondiale. On en dénombre de nos jours entre 600 et 800, concentrés justement autour de la vallée de Ferney qui va être traversée par l'autoroute qui empruntera ensuite un tunnel pour rallier le village de Kewal Nagar.

Menaces

La correspondance du 13 mai rappelle au ministère des Infrastructures que toute infraction aux provisions du Forest and Reserves Act de 1983 et tout dommage causé à une espèce de plante protégée constitue une offense. L'attention du ministère concerné était surtout attirée sur le fait que l'autoroute détruira non seulement des arbres rares, mais qu'elle facilitera également l'invasion de prédateurs (rats, singes et cochons) qui iraient ensuite dévorer les plantes et les graines empêchant ainsi la forêt de se régénérer.

La correspondance du National Parks & Conservation Service et de la Mauritian Wildlife Foundation a rappelé que l'île Maurice a été le premier pays à signer et à ratifier la Convention sur la biodiversité (CBD) de septembre 1992, s'engageant ainsi à "promouvoir un environnement sain et un développement soutenu" et "à prendre en compte les considérations pour la conservation des ressources biologiques dans sa politique nationale". Il est ainsi conseillé au ministère des Infrastructures publiques de prendre des mesures afin de ne pas endommager l'environnement forestier et, avec, la réputation internationale de Maurice.

Les mises en garde et les appels de la correspondance du 13 mai sont, apparemment, tombés dans l'oreille d'un sourd. Puisque, un mois plus tard et en deux occasions, deux autres lettres (14 et 16 juin) reprenant les mêmes appréhensions ont dû être adressées au ministère des Infrastructures publiques, respectivement par MM. Eshan Dulloo, Dominique Strasberg et Wendy Strahm, spécialistes coresponsables la IUCN/World Conservation Union et par nul autre que le secrétaire permanent du ministère de l'Agriculture, M.D. Jugnarain.

Nombre d'écologistes locaux qui connaissent la valeur de la forêt de Ferney en tant que site d'éco-tourisme préservé disent espérer que le gouvernement ne va pas persister à commettre l'irréparable et qu'il reverrait complètement le projet. M. Dulloo et Mme Lionnet ont fait remarquer dans leur correspondance qu'il ne restait que 2% de forêts indigènes à Maurice et qu'il faut tout faire pour les sauvegarder comme patrimoine unique pour notre île paradisiaque…

 

Terrains en friche

Vagues mesures pour un dossier épineux

Un an après le meurtre de la jeune Nadine Dantier à Albion, les autorités ne savent toujours pas comment gérer le problème des terrains vagues à Maurice. Pourtant, les doléances se multiplient. Depuis le début de l'année, le ministère de l'Environnement a reçu 442 plaintes à ce sujet. Un tiers seulement a été réglé car promoteurs de morcellements et les propriétaires des terrains sont souvent introuvables. De leur côté, les conseils de district n'ont ni les moyens, ni les effectifs pour entretenir les terrains… Un début de solution pourrait se présenter avec le nouveau Town and Country Planning Bill - toujours en préparation -, qui prévoirait un "Planning Agreement" entre les promoteurs de morcellement et les autorités. Soit, la constitution d'un fonds pour l'entretien des futures zones résidentielles. De son côté, le ministère de l'Environnement, qui s'apprête à décréter une vingtaine de Environmental Laws, appelle surtout à la "responsabilité civique" des propriétaires de terrains vagues.

Le dernier audit officiel des terrains vagues remonte au 29 novembre 2002. En une journée, les neuf collectivités locales du pays avaient recensé 1080 terrains en friche. Mais il y a bien plus. Depuis, le dossier n'a pas beaucoup avancé : les autorités elles-mêmes le reconnaissent. Certes, le viol et le meurtre de Nadine Dantier à Albion l'année dernière avait provoqué un déclic et une mobilisation quasi-générale. Le ministère de l'Environnement avait tapé du poing et fait pression sur les collectivités locales pour servir des avertissements à des propriétaires des terrains en état d'abandon; des audits ont été réalisés un peu partout dans l'île pour mesurer l'ampleur de la tâche; les conseils de district et la police de l'environnement se sont escrimés à retracer - de cadastre en registres - les promoteurs et les nouveaux propriétaires avant de reconnaître que ce travail de fourmi ne les menait nulle part. La preuve : sur les 442 doléances reçues depuis le début de l'année par le ministère de l'Environnement, seulement 175 cas ont été résolus. Des avis ont été servis aux propriétaires de terrains qui ont fait diligence dans la plupart des cas. "En fait, dès qu'on leur sert un "notice", les gens nettoient leurs terrains. Le problème, c'est qu'ils ne le font pas d'eux mêmes. Ils attendent qu'on les trouve…", dit Ananda Rajoo, conseiller au ministère de l'Environnement.

Jusqu'à Rs 10 000 d'amende…

Encore faut-il pouvoir retracer ces propriétaires et ces promoteurs. Et c'est bien là le problème ! Depuis l'année dernière, les collectivités locales se plaignent de la difficulté, voire de l'impossibilité parfois, de retrouver les propriétaires des terrains. Contrairement aux municipalités, les conseils de district ne disposent pas de cadastre, ce qui complique davantage les choses. "Il faut d'abord se rendre au Morcellement Board pour retracer le nom du promoteur du morcellement, puis retrouver le notaire qui a rédigé les actes de vente pour trouver le nom du propriétaire d'un terrain. Cela est très time-consuming", souligne Ananda Rajoo. Il y a aussi le cas de ceux qui ont réservé des terrains sur des "bordereaux" et qui ne sont donc pas encore propriétaires de ces lopins, sans compter les acheteurs résidant à l'étranger… "Nous avons servi une quantité de "notices" à des propriétaires de terrain vague, mais ils n'agissent pas vite. Moins de la moitié a répondu à notre appel", indique le président du conseil de district de Moka/Flacq, Prakash Bhunsee. "Nous avons démarré quelque chose, mais il n'y a pas beaucoup de résultats", conclut-il.

Pourtant, la loi est claire sur les responsabilités des propriétaires de terrains. Les règlements décrétés par les collectivités locales sous le Local Government Act - assez disparates au demeurant -, stipulent toutefois que tout propriétaire de maison ou de terrain doit "at all time keep the premises clean and free from all undergrowth, and (…) not dump, or cause, or permit the dumping of any kind of household or trade refuse, vehicle wrecks or parts thereof, furniture, agricultural, building and excavation wastes, animal carcasses or other waste materials on the premises". En cas de non-respect de cette clause de la loi, un avertissement peut être servi au propriétaire qui disposera alors de deux semaines à un mois pour nettoyer son terrain. En cas de déchets représentant un danger pour la santé, le délai peut être ramené à 48 heures. Ceux qui refusent de se plier aux directives des collectivités locales encourent des poursuites et risquent une peine maximale de Rs 10 000 d'amende. Encore faut-il que la loi soit appliquée…

Responsabilité civique

Enfin, il y a certaines considérations pratiques qui ne peuvent être occultées. Comment entretenir un lopin et empêcher tout dumping… à distance, les propriétaires de terrains habitant généralement loin de ces lieux ? Par ailleurs, à quelle fréquence faut-il nettoyer un terrain privé, d'autant que les repousses sont rapides, surtout en saison de pluies ? Faut-il raser toute végétation ou simplement élaguer les buissons trop touffus ? Cette dernière question ne laisse pas indifférent le ministère de l'Environnement. "Du point de vue écologique, un terrain en friche a un rôle important à jouer, surtout en milieu urbain, car cette végétation naturelle est un havre pour les oiseaux notamment", fait ressortir Ananda Rajoo. C'est lorsqu'ils servent de dépotoir que ces terrains attirent les rats et d'autres espèces nuisibles à l'homme… Pour le conseiller de l'Environnement, il faut trouver le juste équilibre entre l'écologie et l'esthétique ou la sécurité… "Il ne s'agit pas de venir raser les terrains à tout prix ou encore, de tout élaguer et de laisser sur place", observe-t-il. Ce dernier récuse également l'usage des herbicides ou la pratique consistant à mettre le feu aux buissons, utilisés fréquemment par des habitants excédés, dans certains quartiers résidentiels. Cela, rappelle-t-il, serait encore plus nuisible pour le voisinage…

Alors que faire ? Clôturer les terrains comme le stipulent certains règlements municipaux - à Curepipe par exemple… Pour Ananda Rajoo, il y aurait une autre solution possible : enlever les grands arbustes et faire pousser des lianes "nature friendly", des capucines par exemple, propose-t-il. Un moyen de joindre l'utile à l'agréable… Mais il ne s'agit pas de planter n'importe quoi : les "caro chou-chou" par exemple, étant une invite à la prolifération des rats, avertit-on. Dans tous les cas, on en revient au même point : l'importance d'entretenir régulièrement le terrain inoccupé, soit tous les mois, estime le conseiller de l'environnement, en rappelant ces propriétaires à leur responsabilité civique. Une utopie ?

Les morcellements : un "cadeau empoisonné" pour les conseils de district ?

De leur côté, certaines autorités - notamment le Logement et l'Environnement - tentent ponctuellement d'explorer diverses pistes. À un moment, la possibilité de faire payer au promoteur un "developper contribution plan" - comme c'est le cas en Australie - fut évoquée, mais très vite abandonnée. Les autorités craignaient les répercussions probables d'une telle mesure sur le prix des terrains. Aujourd'hui, le ministère des Terres et du Logement pencherait davantage en faveur d'un "Planning agreement" entre les promoteurs et les autorités pour la création d'un fonds pour l'entretien des morcellements. Cette disposition pourrait figurer dans le nouveau Town and Country Planning Bill qui est encore toutefois, au stade de "draft". À l'Environnement, on ne serait pas contre l'insertion, dans le contrat de vente d'un terrain, d'une clause prévoyant un délai de développement, ou une charge mensuelle pour l'entretien du lopin de terre jusqu'au moment de la construction. "La plupart des gros morcellements se trouvent dans les régions rurales. Les gens ont tendance à acheter des terrains comme un investissement et non pour un développement immédiat", rappelle Ananda Rajoo. Ce dernier estime par ailleurs, qu'il serait temps de mettre en place des registres cadastraux dans les conseils de district, comme c'est le cas en région urbaine. "C'est un travail à long terme, mais c'est très difficile à mettre en place car nous n'avons pas suffisamment de moyens ou d'effectifs", dit le président du conseil de district de Moka/Flacq, Prakash Bhunsee.

Un cadastre ? "C'est une bonne chose, mais le problème va plus loin", estime-t-on au Morcellement Board. "Un morcellement met beaucoup de temps à se construire. Ceux qui se trouvent dans les régions les plus prisées peuvent se remplir en dix ans alors qu'un autre morcellement peut mettre plus de quarante ans pour se remplir", observe cet officier. Si ce sont les collectivités locales qui ont, officiellement, la responsabilité de suivre le développement des morcellements, les promoteurs ont, pour leur part, le devoir d'entretenir les terrains jusqu'au moment de la vente. Ensuite, ils passent la main - ou plutôt, les routes et le morcellement - au conseil de district. Un transfert que celui-ci apparente à un "cadeau empoisonné". "Les promoteurs ont fait des morcellements avec des routes qui ne sont pas toujours dans les normes, uniquement pour pouvoir vendre les terrains. Et aujourd'hui, c'est le conseil de district qui en fait les frais ! Cela devient de plus en plus difficile à gérer, mais nous faisons de notre mieux", dit de son côté, le vice-président du District Council de Pamplemousses/Rivière du Rempart, M. Baljeewon.

En attendant, la solution miracle - ou le renforcement des textes de loi - les propriétaires des terrains inoccupés pourraient se regrouper et engager un le conseiller à l'Environnement… D'autres proposent encore la mise en place d'un système de syndic dans chaque morcellement. "Oui, mais, comment faire dans le cas des propriétaires terriens qui ne vivent pas à Maurice ?", rétorque un observateur. On tourne en rond… En attendant, le problème de sécurité se pose de plus en plus cruellement dans les morcellements parsemés de terres en friche. Le problème des terrains vague est décidément un dossier très épineux…


Environnement et sécurité: Les bâtiments en décrépitude dans la ligne de mire

Près de 300 derelict buildings ont été identifiés dans l'île, lors d'un audit réalisé par les collectivités locales sous l'impulsion du ministère de l'Environnement. Ces bâtiments en décrépitude qui sont des eye-sores ou des dangers publics potentiels feront prochainement l'objet d'une "opération décarcassage" des autorités concernées. À ce stade, le ministère de l'Environnement rechercherait l'aide de l'association des ingénieurs pour établir un constat de l'état de ces infrastructures.

Selon les dispositions du Building Act, un bâtiment certifié "in a dangerous state" par un architecte désigné par une collectivité locale doit faire l'objet de réparations ou d'un "proper hoarding or fence" pour la sécurité du public. Le maire de la ville ou le président du conseil de district a également toute latitude de servir un "notice in writing to be given to the owner or occupier of the structure requiring him forthwith to take down, remove, secure, or repair the structure, as the case may be", prévoit la section de la loi se rapportant aux Dangerous Buildings. Dans certains cas, un ordre de la cour peut être servi aux contrevenants. Si ces derniers refusent encore d'obtempérer, les collectivités locales peuvent alors disposer de l'infrastructure - y compris de la démolir - "in such manner as may be requisite", stipule la loi.

Le week end 4 juillet 2004